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算数·写字楼物业 · OfficeTower

从空间到收租一张台账：空间台账 · 租约合同 · 分级 SLA · 应收核销

产品介绍 打开系统登录 咨询写字楼资管方案

市场定位

一句话定位
算数·写字楼物业（OfficeTower），登录页原话「写字楼资管 + 物管 · 从空间到收租一张台账」：把写字楼资管的「空间台账」和「收租台账」合成一张台账。空间侧楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元四级台账、建筑/套内/计费三面积并存、楼层平面图房态着色、空置按 0–30/31–60/61–90/91–180/180+ 天分档；租户侧企业租户档案 + A/B/C/D 分级（分级驱动 SLA 时限与账单账期）+ 入驻/离场办理清单；合同侧 F1–F10 全周期（多单元签约、租金递增、免租优惠、三类押金、续租/扩租/换租/退租走变更单），并明确「审批同意 ≠ 生效」；收费侧价目表按项目维护、调价不追溯，应收按账龄快照分桶、收款走核销台账、退租结算自动结算押金与欠费；运营侧是全系统唯一的报事通道，按租户分级 × 工单类型 × 优先级配四段时限，SLA 违约逐段留痕供外包对账。

面向写字楼 / 商务办公物业资产管理方的租赁与物管一体化系统，主线是「从空间到收租一张台账」。空间侧按楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元四级台账建档，建筑 / 套内 / 计费三种面积并存，楼层平面图可视化铺位与房态着色，房态看板按在租 / 空置 / 预留 / 退租中互斥着色（装修中为并行标记），出租率按面积与套数双口径统计，空置按 0–30 / 31–60 / 61–90 / 91–180 / 180+ 天分档，合并 / 拆分 / 改造走「空间变更单」三段式，三面积差 ≤ 0.01㎡ 才可提交、历史面积不可覆盖。租户侧企业租户档案（统一社会信用代码 18 位唯一 + 校验位、开票资质与行业）、多联系人与对接行政、A 战略 / B 标准 / C 基础 / D 底商四级分级驱动 SLA 时限与账单账期，入驻 / 离场办理清单逐项派办、完成前必须清完缺口。租约合同按 F1–F10 管全周期：多单元签约、租金递增方案、免租优惠、租金 / 物业 / 装修三类押金、续租 / 扩租 / 换租 / 退租由变更单驱动，并明确「审批同意 ≠ 生效」——生效需审批最终同意 + 签署件齐备两个条件；到期预警按 T-90 / T-60 / T-30 三档泳道只统计生效合同。收费侧价目表按项目分别维护、调价不追溯，应收按基准日快照给出未到期 / 1-30 / 31-60 / 61-90 / 90 天以上账龄分桶，收款走核销台账（已收金额不落列、不前端重算），退租结算自动结算押金 / 欠费 / 水电并走退款单审批生成支出流水。运营侧是全系统唯一的报事报修通道，按租户分级 × 工单类型 × 优先级配置四段时限（首响 / 到场 / 修复 / 回访），含工作日历、暂停规则与升级链路，SLA 违约逐段记录工作分钟与暂停顺延供外包对账扣罚（扣罚金额人工复核落定、系统不自动扣钱）。另有智能设备台账（电表 / 门锁 / 水表 / 网关）、抄表与仪表定价、预付费账户、利润 / 房态 / 水电报表与关键指标可下钻的数据大屏；权限为 RBAC + 数据范围（角色或账号 × 范围类型 × 项目 / 楼栋集合，支持「以他人视角」模拟，未配置范围的服务端 fail-closed），关键写操作留痕可展开原始报文。共 8 大分组、65 个菜单项。

矩阵角色：物业后勤 / 写字楼与商务楼宇资管：与门户里的商业地产物业（commercial / 思诺智慧物业）同族但业态不同——commercial 的主线是「购物中心 / 商业街的商户与顾客诉求闭环 + 有偿服务计费」，服务对象是商场商户；本系统的主线是「写字楼 / 办公楼的空间资产 + 企业租户 + 租约合同 + 从空间到收租」，服务对象是企业租户，核心是租赁资管与租约全周期，报事 SLA 只是运营侧的一条线。与办公租赁（officezupin）、算数·租房 / 公寓（fuwu-zhufang）也相邻：那两个偏「房源与租客」的公寓运营，本系统多出楼盘/楼栋/楼层/单元四级空间结构、三面积口径、企业租户档案与统一社会信用代码校验、租户分级驱动 SLA、合同变更单与押金三类分列，适合作为「一栋或几栋写字楼、要按项目/楼栋分权」的样板。

适合：写字楼 / 商务办公楼的物业资产管理方与运营团队（招商、租赁、物管、财务多岗协作）；自持写字楼的业主方与地产运营公司；受托管理多栋楼宇的物业公司（需要按项目 / 楼栋分权与集团口径汇总）；产业园区 / 总部办公楼需要「空间 + 租约 + 收费 + 报事」一条主线的运营方

不适合：本期聚焦写字楼 / 商务办公楼的租赁资管与物管主线：不做医院 / 酒店 / 学校 / 住宅小区那种以「保洁作业、客房、宿舍」为核心的后勤业态；不做商场那种以「商户经营 + 顾客诉求 + 有偿服务三类计费」为核心的商业地产运营（那是 commercial）；不做公寓 / 二房东那种以「房源 + 租客账单 + 抄表收租」为核心的公寓运营（那是 fuwu-zhufang / zufang / 二房东）；不做住宅小区的物业费收缴与业主大会；不含 PMS 式的酒店前台营业；不含招商中介的房源发布与带看平台（预留线索与代理行来源登记）；硬件侧只做智能设备台账与抄表记录，不含电表 / 门锁的厂商协议定制开发与工单硬件联动；财务只做到收支流水、发票台账与应收核销，不做总账与税务申报。具体边界以实际项目与合同约定为准。

可验证卖点

关键词（SEO / GEO / 投放）

写字楼物业管理系统写字楼资管系统办公物业管理系统商务楼宇租赁管理租赁单元台账房态看板三面积口径租约合同管理合同变更单租约到期预警租户分级 SLA报事报修分级SLA应收账龄与核销押金台账退租结算公摊与抄表写字楼数据大屏

客户痛点

  • 空间台账靠 Excel 和 CAD 图各记一份：建筑 / 套内 / 计费面积对不上，改一次面积历史单据跟着变，出租率两种口径报出来不一样
  • 房态靠白板与群消息：在租、空置、预留、退租中分不清，装修中到底算不算占用说不清，客户来问「哪层还有多大」当场答不上
  • 合同散在文件夹里：多单元签约、租金递增、免租期、三类押金各写各的，续租 / 扩租 / 换租 / 退租没有统一步骤
  • 签了字就算生效：审批通过但签署件没齐就挂了「生效」，到期预警把已归档的也捞出来，续租漏跟进
  • 押金谁交了、扣了多少、退了多少说不清，退租时押金和欠费谁抵谁要翻半个月单据
  • 租户分级形同虚设：战略客户和底商客户报修用同一套时限，SKU 一样的服务却收不同的费
  • 报事报修没有时限：租户在群里 @ 一下，谁接的、多久到场、多久修好、有没有回访全靠回忆，外包扣罚拿不出依据
  • 应收靠台账外的手工表：账龄拖久了才知道哪笔没收，收款和账单对不上，财务与招商两套口径
  • 抄表与公摊分摊靠手工算，预付费账户余额靠问，电表 / 水表数据散在各自的平台里
  • 多栋楼宇的办项目部分权靠自觉，没有数据范围控制，「以他人视角」验证权限更谈不上

交付结果

  • 空间台账四级：楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元；建筑 / 套内 / 计费三种面积并存，项目合计与单元汇总差异显式对账
  • 楼层平面图可视化铺位与房态着色（底图上传 + 相对坐标布局），与台账抽查零差错；房态看板含楼栋热力图与计费面积构成
  • 出租率按面积与套数双口径统计；空置分析按 0–30 / 31–60 / 61–90 / 91–180 / 180+ 天分档，含去化统计与恒等式对账
  • 空间变更登记：合并 / 拆分 / 改造走提交 → 审批 → 执行三段式，三面积差 ≤ 0.01㎡ 才可提交，历史面积不可覆盖
  • 资源位台账：广告位 / 车位 / 会议室 / 设备位等可经营资源，含收费模式与经营状态，把非租金收入也管起来
  • 企业租户档案：工商信息、统一社会信用代码（18 位唯一 + 校验位）、开票资质与行业；企业跨项目只存一条，「停用」是风控冻结、与在租状态并存
  • 联系人 / 对接行政：多联系人，主联系人全企业唯一（自动去重）、账单接收人需邮箱、决策人可多个；停用最后一位关键联系人会被阻断
  • 租户分级 A 战略 / B 标准 / C 基础 / D 底商，驱动 SLA 时限与账单账期；改档只能走调整单，审批通过后按生效日由夜审回写、历史单据不重算
  • 入驻 / 离场办理：合同生效或退租通过自动生成办理单，清单逐项派办，完成前必须清完缺口，完成后回写企业档案状态且不可撤销
  • 租约合同 F1–F10：租约列表默认只看生效与审批中，距到期天数只对生效合同计算；六步起草向导真实落库（基本信息 → 租赁单元（面积快照与份额）→ 租金条款（按递增方案展开）→ 免租优惠 → 押金方案 → 确认提交）
  • 合同审批 / 会签：审批同意 ≠ 合同生效，生效需「审批最终同意 + 签署件齐备」两个条件；合同号在提交审批时正式取号，生效合同禁止直接修改
  • 变更单驱动：续租 / 扩租 / 换租走草稿 → 审批中 → 已通过 → 已执行，执行才生成新约（parent_contract_id 关联原约）并切换单元与押金衔接
  • 退租 / 提前解约：交还日 → 收房验收 → 押金扣款 / 退还 / 结转 → 结清关闭；押金未结清或离场未完成时拒绝关闭并列出缺口
  • 到期预警台账按 T-90 / T-60 / T-30 三档泳道 + 已到期未处理，只统计生效合同，归档与预警正交
  • 保证金台账：租金 / 物业 / 装修三类押金分列，收退与扣款记录；已收金额以核销汇总为准，不落列、不前端重算
  • 收费与核销：价目表（L1）按项目维护单价、计费周期与生效日，调价不追溯；应收（L6）按基准日快照给出未到期 / 1-30 / 31-60 / 61-90 / 90 天以上分桶，收款（L5）走核销台账，历史基准日按核销台账截取
  • 退租结算：退租审批通过自动结算押金 / 欠费 / 水电，应退金额走退款单审批打款并生成支出流水，押金、欠费、退款三头对得上
  • 报事与 SLA：全系统唯一报事报修通道，按租户分级 × 工单类型 × 优先级配置四段时限（首响 / 到场 / 修复 / 回访），含工作日历、暂停规则与升级链路，含矩阵完整性体检与截止时间模拟试算
  • 工单列表按 SLA 紧急度排序（超时在最前），详情可执行受理 / 到场 / 完工 / 验收 / 退回整改并查看四段时间轴；派工调度看板五列泳道 + 人员负荷 + 暂停审批台
  • SLA 违约明细逐段记录超时（含工作分钟与暂停顺延），供外包对账与扣罚；申诉与复核逐条留痕，扣罚金额由人工复核落定、系统不自动扣钱
  • 设备与抄表：智能设备台账（电表 / 门锁 / 水表 / 网关）含联网状态、批量通电断电与抄表记录；仪表定价方案、抄表录入与审批、预付费账户余额 / 充值 / 透支
  • 数据报表：利润报表、房态报表（口径同房态看板）、水电报表，以及关键指标可点击下钻的全屏经营数据大屏
  • 权限与留痕：RBAC（组织架构 / 部门 / 岗位角色）+ 数据范围（角色或账号 × 范围类型 × 项目 / 楼栋集合），支持「以他人视角」模拟权限，未配置范围的账号服务端 fail-closed；操作日志留痕可展开原始报文
  • 自助维护：数据字典集中维护费用类型 / 工单类型 / 渠道等下拉值（业务表单直接引用、不硬编码），增值服务设置含公众号、签约主体、夜审、合同水印与线上支付配置
  • 演示：登录页「按角色一键进入」四张卡片（超级管理员 · sunshine · 全模块管理 / 物业主管 · sunshine · 空间·租户·抄表 / 管理员 · jinling · 全模块管理 / 平台管理员 · 平台 SaaS·租户与套餐），点击卡片自动填入账号密码（密码 admin123）再点登录；租户登录需填「租户编码」，两个演示租户为 sunshine 与 jinling（各自一套演示数据），平台管理员走「平台登录」页签

能力模块

工作台（经营总览：核心指标、待办事项、经营趋势，数字可下钻）空间台账（楼盘台账 / 楼栋台账 / 楼层平面图 / 租赁单元台账 / 房态看板 / 空置分析 / 空间变更登记 / 资源位台账）租户管理（企业租户档案 / 联系人对接行政 / 租户分级 / 入驻离场办理）租约合同（租约列表 / 六步起草 / 审批会签 / 续租扩租换租 / 退租提前解约 / 到期预警台账 / 保证金台账）线索管理（租客线索 / 业主线索 / 跟进记录 / 公客私客范围）合同管理（租客合同 / 租客预定 / 业主合同 / 供方合同）账单缴费（账单生成 / 收款登记 / 欠费催收 / 改期与作废）审批中心（抄表 / 收房 / 退租 / 优惠 / 付款申请集中审批）财务管理（收支流水 / 付款申请 / 供应商 / 发票管理 / 财务科目 / 收费标准价目表 / 应收与核销 / 退租结算）报事与 SLA（工单列表 / 派工调度看板 / 分级 SLA 配置 / SLA 违约明细）设备管理（供应商账号 / 智能设备）抄表管理（仪表设置 / 抄表管理 / 预付费账户）数据报表（利润报表 / 房态报表 / 水电报表 / 数据大屏）组织权限（组织架构 / 岗位角色 / 数据范围多楼宇权限）系统设置（设置中心 / 字典管理 / 增值设置 / 操作日志）

演示路径：打开系统 https://p.zerocod.cn/officetower/#/login → 点「超级管理员 sunshine · 全模块管理」卡片一键填入（密码 admin123）再点登录（演示租户 sunshine / 星宸中心，登录后为「王主管 · 超级管理员」） → 工作台看经营总览：核心指标、待办事项、经营趋势，点数字下钻 → 租赁管理 → 空间台账：楼盘台账（项目合计与单元汇总对账）→ 楼栋台账（按层数批量生成楼层）→ 楼层平面图（底图 + 房态着色）→ 租赁单元台账（三面积、业态与房态状态机）→ 房态看板（互斥着色 + 楼栋热力图）→ 空置分析（0–30 到 180+ 天分档）→ 空间变更登记（三面积差 ≤ 0.01㎡ 校验）→ 资源位台账 → 租户管理：企业租户档案（统一社会信用代码校验）→ 联系人 / 对接行政 → 租户分级（A/B/C/D）→ 入驻 / 离场办理 → 租约合同：租约列表（只看生效与审批中）→ 起草向导六步 → 审批与会签（演示「同意但签署件未齐 → 不生效」）→ 续租 / 扩租 / 换租变更单（执行生成新约）→ 退租 / 提前解约（押金未结清拒绝关闭并列缺口）→ 到期预警台账（T-90/60/30 泳道）→ 保证金台账（三类押金分列）→ 财务管理：收费标准（价目表按项目）→ 应收与核销（账龄分桶 + 核销）→ 退租结算（退款单生成支出流水）→ 运营管理：报事与 SLA（工单列表按紧急度排序、详情四段时间轴、派工调度五列泳道）→ 分级 SLA 配置（矩阵体检 + 截止时间试算）→ SLA 违约明细（工作分钟与顺延）→ 设备管理 → 抄表管理（仪表设置 / 抄表审批 / 预付费账户）→ 数据报表：利润 / 房态 / 水电 → 数据大屏（指标下钻）→ 系统设置：岗位角色 → 数据范围（用「以他人视角」模拟一次越权）→ 字典管理 / 增值设置 / 操作日志；可选再点「物业主管 sunshine · 空间 / 租户 / 抄表」、「管理员 jinling · 全模块管理」与「平台管理员 · 平台 SaaS · 租户与套餐」三张卡片，对比租户与权限差异。

电梯稿（按时长选）

15 秒
算数·写字楼物业：把写字楼的「空间台账」和「收租台账」合成一张，从空间到收租一条主线。
30 秒
写字楼物业最怕两张皮：一张空间台账、一张收租台账，对不上，出租率和账龄都报不准。这套系统把楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元四级台账、企业租户、租约合同、分级 SLA、应收核销收在同一条主线：三面积并存、房态互斥着色、空置分档；合同「审批同意 ≠ 生效」，变更只能走变更单；报事按租户分级配四段时限（首响 / 到场 / 修复 / 回访），违约逐段留痕供外包对账。
60 秒
算数·写字楼物业 —— 写字楼资管 + 物管 · 从空间到收租一张台账。难点在于两件事同时对：一是空间，二是收租。空间侧按楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元四级建档，建筑 / 套内 / 计费三种面积并存，项目合计与单元汇总差异显式对账；楼层平面图可视化铺位与房态着色，房态在租 / 空置 / 预留 / 退租中互斥着色、装修中为并行标记，出租率按面积与套数双口径，空置按 0–30 到 180+ 天分档；合并 / 拆分 / 改造走空间变更单三段式，三面积差 ≤ 0.01㎡ 才可提交，历史面积不可覆盖。租户侧企业档案带统一社会信用代码 18 位校验，A/B/C/D 分级直接驱动 SLA 时限与账单账期。合同侧按 F1–F10 管全周期：多单元签约、租金递增、免租优惠、租金 / 物业 / 装修三类押金分列，续租 / 扩租 / 换租 / 退租全部走变更单；并且明确「审批同意 ≠ 生效」——生效要审批最终同意 + 签署件齐备两个条件，合同号在提交审批时才正式取号。到期预警按 T-90 / T-60 / T-30 三档泳道，只统计生效合同。收租侧价目表按项目维护、调价不追溯；应收按基准日快照给出未到期与 1-30 / 31-60 / 61-90 / 90 天以上分桶；收款走核销台账，已收金额不落列、不前端重算；退租结算自动结算押金 / 欠费 / 水电并走退款单生成支出流水。运营侧是全系统唯一的报事通道，四段分级 SLA + 工作日历 + 暂停规则 + 升级链路，违约逐段记录工作分钟与暂停顺延，供外包对账扣罚。权限是 RBAC + 数据范围，支持「以他人视角」模拟，未配置范围的服务端 fail-closed。打开 https://p.zerocod.cn/officetower/#/login 点角色卡片一键填入（密码 admin123）再点登录。
综合电梯稿
30 秒电梯稿：
算数·写字楼物业 —— 写字楼资管 + 物管 · 从空间到收租一张台账。写字楼物业最怕「两张皮」：一张是空间台账，一张是收租台账，两张对不上，出租率和账龄都报不准。算数·写字楼物业把楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元四级台账、企业租户、租约合同、分级 SLA、应收核销收在同一条主线上：三面积并存、房态互斥着色、空置分档；合同「审批同意 ≠ 生效」；报事四段时限（首响 / 到场 / 修复 / 回访）违约逐段留痕；应收按账龄分桶、收款走核销。打开 https://p.zerocod.cn/officetower/#/login 点角色卡片一键填入（密码 admin123，租户编码 sunshine 或 jinling）。

渠道文案（可直接粘贴）

邮件批量、微信私聊、电话外呼、短视频口播——按场景复制。

微信短版
X 总好，算数·写字楼物业：把写字楼的「空间台账」和「收租台账」合成一张。楼盘→楼栋→楼层→租赁单元四级台账、建筑/套内/计费三面积并存、房态互斥着色、空置按 0–30 到 180+ 天分档；租户分级直接驱动 SLA 时限与账单账期；租约 F1–F10 全周期，续租/扩租/换租/退租全部走变更单，且「审批同意 ≠ 生效」；应收按账龄分桶、收款走核销，退租结算自动算押金与欠费；报事四段时限（首响/到场/修复/回访），违约逐段留痕。登录 https://p.zerocod.cn/officetower/#/login 点角色卡片一键填入（密码 admin123，租户编码 sunshine 或 jinling），方便约 15 分钟按贵楼实际楼层走一遍吗？
微信长版
X 总您好！

做写字楼资管，常见的「对不上」多半出在这几处：
· 空间台账靠 Excel 和 CAD 各记一份：建筑/套内/计费三种面积对不上，改一次面积历史单据跟着变，出租率两种口径报出来不一样
· 房态靠白板与群消息：在租/空置/预留/退租中分不清，装修中算不算占用说不清，客户问「哪层还有多大」当场答不上
· 合同散在文件夹：多单元签约、租金递增、免租期、三类押金各写各的，续租/扩租/换租/退租没有统一步骤
· 签了字就挂「生效」：签署件没齐也生效，到期预警把已归档的也捞出来，续租漏跟进
· 押金谁交了多少、扣了多少、退了多少说不清，退租时押金和欠费谁抵谁翻半个月单据
· 租户分级形同虚设：战略客户和底商报修用同一套时限
· 报事没有时限：谁接的、多久到场、多久修好、有没有回访全靠回忆，外包扣罚拿不出依据
· 应收靠台账外的手工表：账龄拖久了才知道哪笔没收，收款和账单对不上

算数·写字楼物业：
【空间台账】楼盘→楼栋→楼层→租赁单元四级，建筑/套内/计费三面积并存；项目合计与单元汇总差异显式对账
【房态与空置】房态看板在租/空置/预留/退租中互斥着色（装修中并行标记）；出租率按面积与套数双口径；空置按 0–30/31–60/61–90/91–180/180+ 天分档
【空间变更】合并/拆分/改造走提交→审批→执行三段式，三面积差 ≤ 0.01㎡ 才可提交，历史面积不可覆盖
【租户管理】企业档案带统一社会信用代码 18 位校验、开票资质；A/B/C/D 分级驱动 SLA 时限与账单账期；入驻/离场办理清单逐项派办
【租约合同】F1–F10 全周期，六步起草真实落库；审批同意 ≠ 生效（要审批最终同意 + 签署件齐备）；续租/扩租/换租/退租走变更单生成新约
【押金与预警】租金/物业/装修三类押金分列；到期预警 T-90/60/30 三档泳道，只统计生效合同
【收费核销】价目表按项目维护、调价不追溯；应收按账龄快照分桶；收款走核销台账；退租结算自动算押金/欠费/水电并走退款单
【报事 SLA】全系统唯一报事通道，四段分级时限（首响/到场/修复/回访）+ 工作日历 + 暂停规则 + 升级链路；违约逐段记录工作分钟与顺延，供外包对账扣罚
【抄表与设备】智能设备台账（电表/门锁/水表/网关）、仪表定价、抄表审批、预付费账户
【权限留痕】RBAC + 数据范围（项目/楼栋集合，支持「以他人视角」模拟，未配置范围服务端 fail-closed）；操作日志可展开原始报文

系统登录：https://p.zerocod.cn/officetower/#/login （按角色卡片一键填入，密码 admin123；租户编码 sunshine 或 jinling）

欢迎约 15 分钟演示，建议招商/租赁、物管与财务一起看。
邮件标题
算数·写字楼物业 Demo｜从空间到收租一张台账 · 空间四级 · 租约全周期 · 分级 SLA
邮件正文
尊敬的 X 总：

算数·写字楼物业面向写字楼 / 商务办公楼的物业资产管理方，把「空间台账」和「收租台账」收进同一条主线：楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元四级台账、企业租户、租约合同、分级 SLA、应收核销。

一、空间侧：建筑 / 套内 / 计费三种面积并存，项目合计与单元汇总差异显式对账；楼层平面图可视化铺位与房态着色；房态在租 / 空置 / 预留 / 退租中互斥着色（装修中并行标记），出租率按面积与套数双口径；空置按 0–30 / 31–60 / 61–90 / 91–180 / 180+ 天分档；合并 / 拆分 / 改造走空间变更单三段式，三面积差 ≤ 0.01㎡ 才可提交，历史面积不可覆盖。
二、租户侧：企业租户档案带统一社会信用代码（18 位唯一 + 校验位）与开票资质，企业跨项目只存一条；主联系人全企业唯一、账单接收人需邮箱；A 战略 / B 标准 / C 基础 / D 底商分级驱动 SLA 时限与账单账期，改档走调整单、按生效日回写；入驻 / 离场办理清单逐项派办，完成前必须清完缺口。
三、合同侧：租约 F1–F10 全周期。六步起草向导（基本信息 → 租赁单元（面积快照与份额）→ 租金条款 → 免租优惠 → 押金方案 → 确认提交）每一步真实落库；明确「审批同意 ≠ 合同生效」，生效需审批最终同意 + 签署件齐备；续租 / 扩租 / 换租走变更单（草稿 → 审批中 → 已通过 → 已执行），执行才生成新约；退租走交还日 → 收房验收 → 押金扣款 / 退还 / 结转 → 结清关闭，押金未结清拒绝关闭并列出缺口；到期预警按 T-90 / T-60 / T-30 三档泳道，只统计生效合同。
四、收费侧：价目表按项目维护单价与生效日、调价不追溯；应收按基准日快照给出未到期 / 1-30 / 31-60 / 61-90 / 90 天以上分桶；收款走核销台账（已收金额不落列、不前端重算）；退租结算自动结算押金 / 欠费 / 水电，应退金额走退款单审批打款并生成支出流水。
五、运营侧：全系统唯一的报事报修通道，按租户分级 × 工单类型 × 优先级配置四段时限（首响 / 到场 / 修复 / 回访），含工作日历、暂停规则与升级链路；违约逐段记录工作分钟与暂停顺延，供外包对账扣罚（金额人工复核落定）。另有智能设备台账与抄表、预付费账户、利润 / 房态 / 水电报表与可下钻数据大屏。

权限为 RBAC + 数据范围（角色或账号 × 项目 / 楼栋集合，支持「以他人视角」模拟，未配置范围服务端 fail-closed），关键写操作留痕可展开原始报文。共 8 大分组、65 个菜单项；Laravel + Vue SPA 前后端分离，单文件 SQLite 可随项目备份迁移。

系统登录：https://p.zerocod.cn/officetower/#/login
演示账号：登录页「按角色一键进入」四张卡片 —— 超级管理员（sunshine · 全模块管理）/ 物业主管（sunshine · 空间·租户·抄表）/ 管理员（jinling · 全模块管理）/ 平台管理员（平台 SaaS·租户与套餐，走「平台登录」页签），点击卡片自动填入，密码 admin123；租户编码两个演示租户：sunshine 或 jinling。实测点「超级管理员」登入后为「星宸中心 · 王主管（超级管理员）」，109 个租赁单元、含在租 / 空置与账单

请回复方便时间，我们按「楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元 → 企业租户 → 租约起草与生效 → 到期预警 → 账单与核销 → 退租结算 → 报事 SLA」主线走一遍。

算数科技
电话开场
X 总您好，我是算数科技做写字楼物业资管系统的。想请教两件事：一是咱们楼里的空间台账现在怎么记，建筑、套内、计费这三种面积是不是各记一份？二是租约到期和押金退租这两块，现在怎么盯、怎么算？我们这套系统把楼盘到租赁单元做成四级台账、三面积并存，合同是「审批同意 ≠ 生效」，续租扩租换租退租全部走变更单，到期预警按 T-90/60/30 三档只统计生效合同；收租侧应收按账龄分桶、收款走核销，退租结算自动算押金与欠费；报事按租户分级配四段时限，违约逐段留痕供外包对账。方便约 15 分钟按贵楼实际楼层演示一下吗？
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写字楼资管最怕两张皮：空间台账一张、收租台账一张，对不上，出租率和账龄都报不准。这套系统把楼盘→楼栋→楼层→租赁单元四级台账、企业租户、租约合同、分级 SLA、应收核销收进一条主线：三面积并存、房态互斥着色、空置分档；合同「审批同意 ≠ 生效」，变更只能走变更单；报事四段时限，违约逐段留痕。#写字楼物业 #写字楼资管 #租赁管理 #物业数字化

异议处理

问：登录页那个「产品介绍 →」点进去怎么是算数·租房？
答：那是底座遗留链接——这套系统由算数·租房（fuwu-zhufang，公寓运营）的底座引擎演化而来，所以 config/industry.php 里写着 base.from = fuwu-zhufang，登录页那个链接没换过，指向的是公寓那套。写字楼自己的介绍与话术看 https://p.zerocod.cn/sales/officetower/ 这个页；系统入口是 https://p.zerocod.cn/officetower/ 。客户若问到，直说底座同源、业态包不同，反而好讲技术复用。
问：我们已经有商业地产物业系统了（commercial），跟这套什么关系？
答：那套是购物中心 / 商业街的「商户与顾客诉求闭环 + 有偿服务三类计费」，核心是商场运营；这套是写字楼 / 商务办公楼的「空间资产 + 企业租户 + 租约合同 + 从空间到收租」，核心是租赁资管。写字楼的承租方是企业、签约单元是租赁单元、每家客户分类分级、租金条带递增与免租期、押金分三类、到期要预警 —— 这套的字段与流程是照写字楼来的。两套可并存：商场部分用 commercial，写字楼部分用这套。
问：我们租户不多、楼也不大，Excel 够用了吧？
答：Excel 记不住「关系」和「依据」：这套里楼盘 / 楼栋 / 楼层 / 单元、租户、合同、账单、押金、工单是同一份数据相互勾着的，改一处全链路一致；三面积口径、房态互斥、合同生效条件、账龄分桶、报事四段时限都是系统校验，不是靠人守规矩。而且出租率两种口径、项目合计与单元汇总差异对账这两件事，Excel 做到最后基本都会打架。
问：合同「审批同意 ≠ 生效」是什么意思？
答：很多系统审批通过就自动算生效，结果签署件还没齐、合同号也提前取了，到期预警就会把不该出现的捞出来。这套把生效做成两个条件：审批最终同意 + 签署件齐备，两个都满足才生效；合同号在提交审批时才正式取号；生效合同禁止直接修改，商务变动一律走变更单生成新约（用 parent_contract_id 关联原约），历史单据不重算。
问：多栋楼的权限能分开吗？招商和财务看的东西本来就不一样。
答：能，而且是两层：RBAC 决定能进哪些页面与按钮，数据范围单独一层（角色或账号 × 范围类型 × 项目 / 楼栋集合）。两层叠加后才决定一个人能看到哪些楼栋的数据；系统还支持「以他人视角」做权限模拟，便于上线前验权。未配置范围的账号在服务端按 fail-closed 处理，看不到任何项目数据。
问：SLA 违约要真扣外包的钱吗？
答：系统做的是「记录 + 供对账」，不做自动扣钱。违约明细逐段记录超时，含工作分钟与暂停顺延，申诉与复核逐条留痕；扣罚金额由人工复核后落定。这样既有依据，也不会因为系统自动扣款把关系搞僵。
问：能不能只上空间台账和租约，报事 SLA 以后再说？
答：可以。常见顺序是先上空间台账（楼盘 / 楼栋 / 楼层 / 租赁单元）与租户档案，再上租约合同与收费核销，最后接报事 SLA、抄表与预付费。模块共用同一份空间、租户与合同数据，后加的模块直接引用前面的数据，不需要重录。
问：电表、门锁这些硬件能对接吗？
答：一期做的是智能设备台账（电表 / 门锁 / 水表 / 网关）与联网状态、批量通电断电、抄表记录，以及仪表定价方案、抄表审批与预付费账户；厂商特定协议的对接与「工单联动开锁 / 断闸」这类硬件联动属二期，具体按项目约定。
问：数据放在哪里？能不能自己拿着？
答：支持私有化部署，数据库是单文件 SQLite，可以随项目一起备份与迁移；系统里也做了操作日志与字典 / 增值服务等自助配置。电商化 SaaS 模式下平台侧还有租户与套餐管理入口，租户数据按租户隔离。

销售提问清单

先问清再选型，减少无效演示。

怎么问怎么判断
管理的楼宇规模与项目数？单栋还是多项目多楼栋？ 单栋重点走「楼盘 → 楼栋 → 楼层 → 租赁单元 + 房态看板 + 租约 + 收费」；多项目 / 多楼栋补演示数据范围（项目 / 楼栋集合）与「以他人视角」权限模拟，以及集团口径的报表汇总。
空间台账现在怎么维护？三种面积分不分？ 还在 Excel / CAD 的一律从「四级台账 + 三面积并存 + 项目合计与单元汇总差异对账 + 楼层平面图」开场，现场打开平面图看房态着色最有说服力。
招商 / 租赁这块，合同变更多不多？续租、扩租、换租、退租怎么走？ 变更多就必须演示变更单驱动（草稿 → 审批中 → 已通过 → 已执行，执行才生成新约）与空间变更单（三面积差 ≤ 0.01㎡）；顺带讲「审批同意 ≠ 生效」。
租户分级有没有实际用起来？不同客户报修时限要不要不一样？ 要分级就演示 A/B/C/D 分级驱动 SLA 时限与账单账期，以及分级 SLA 配置矩阵（租户分级 × 工单类型 × 优先级）与矩阵完整性体检。
收租与押金现在怎么算？账龄要不要盯？ 重点演示价目表按项目维护、应收账龄分桶、收款核销台账、三类押金台账与退租结算（押金 / 欠费 / 水电 + 退款单）。
报事报修有没有时限要求？外包要不要按 SLA 对账扣罚？ 有时限要求则演示四段分级 SLA 与工单时间轴；要对外包对账则演示违约明细（工作分钟 + 暂停顺延）与申诉复核留痕，并明确金额人工复核不自动扣。
有没有抄表、公摊、预付费或硬件联动需求？ 有则演示仪表定价、抄表录入与审批、预付费账户；硬件联动属二期，先讲清一期边界（设备台账 + 抄表记录，不含厂商协议定制与工单联动）。
是否要私有化？数据要不要能带走？ 有要求则说明前后端分离 + 单文件 SQLite 可随项目备份迁移；SaaS 模式则演示平台登录（租户与套餐）。同时说明边界：财务只到收支流水 / 发票台账 / 应收核销，不做总账与税务申报。

下一步

对内先复制话术；对外先开 Demo，再留资约讲解。

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